近年、能登半島地震や熊本地震など、各地で大きな地震が相次いでいます。日本国内、どこにいても地震と無縁ではなく、いつ・どこで発生するかを予測することは難しい状況です。
そのような中、築年数の古い建物にお住まいの方は、自分の住まいが大地震に耐えられるのだろうか、と不安を感じているのではないでしょうか。
この記事では、耐震性が気になり始めた方に向けて、最初に確認すべきことを順番に整理しています。難しい専門知識は必要ありません。まず何を確認して、誰に相談すればいいかを知っておくだけで、不安への向き合い方が変わります。
まず確認するのは、1981年より前か後か
耐震性能が気になる場合、まず最初に確認することは、建物の建築確認申請の日付がいつかです。1981年6月以前であれば旧耐震基準、以降であれば新耐震基準が適用された建物になります。
確認申請の日付が分からなければ、完成した年や建物が登記された年を目安にして推測します。
1981年は建物の耐震性を規定する建築基準法が改正された年で、その年を境に求められる耐震性能が大きく変わりました。
ただし、1981年以降だからといって安心とは限りません。その後の増築や間取り変更、あるいは地域の気候条件によって、建物の耐震バランスが変わっていることがあります。築年数はあくまで最初の目安になります。
築年数だけでは判断できない、3つの理由
建物の築年数は、耐震性を判断する最初の手がかりになります。しかし、築年数だけで安全か危険かを判断することはできません。実際の耐震性は、その後の建物の使われ方や、建っている場所の条件によって大きく変わるからです。
- 増築や間取り変更が行われているか否か
- 建物が建っている地域が多雪地域か否か
- 建物の劣化が進んでいるか否か
築年数を確認した後には、上の３点を確認していきましょう。
増築や間取り変更が行われている
建物は新築時に全体のバランスを考えて設計されています。しかし後から部屋を増やしたり、壁を撤去して間取りを変更したりすることで、構造バランスが崩れることがあります。
見た目には問題がなくても、耐力壁の配置が偏っていたり、接合部の強度が不足していたりするケースは少なくありません。増築や改修の履歴があるかどうかは、築年数に関わらず確認しておく必要があります。
積雪の多い地域では、雪の重さが耐震性に影響する
新潟のような多雪地域では、積雪荷重が建物の構造に与える影響を無視することはできません。屋根に積もった雪の重さは、条件によっては数トンに達することがあります。
この荷重が繰り返しかかることで、構造部材が想定以上の負担を受けている場合があります。多雪地域に建つ住宅は、一般的な耐震基準だけでなく、積雪荷重も含めた検討が必要です。
建物の劣化が進んでいる
木造住宅は、適切なメンテナンスが行われていないと、構造部材が劣化していることがあります。シロアリによる被害や、雨漏りによる腐朽が進んでいると、建設時の耐震強度と実際の耐震強度が大きく異なることがあります。
外観からは判断しにくいため、床下や天井裏の状態を確認することが重要です。劣化が確認された場合には、強度を減じて耐震性を評価する必要があります。
築年数は手がかりのひとつに過ぎません。実際の耐震性を知るためには、建物の現状を直接確認する必要があります。それが次のステップ、耐震診断です。
耐震診断を受けると、何がわかるのか
耐震性が気になる場合には、耐震診断をすることになります。耐震診断という言葉を耳にした方は、いらっしゃると思いますが、耐震診断を受けると実際に何がわかるのか、どんな流れで進むのかをイメージできている方は少ないのではないでしょうか。
耐震診断とは、現在の建物がどれくらい地震に耐えられるかを評価するものです。主に以下の項目を確認します。
- 壁の量が十分かどうか
- 耐力壁の配置バランスが取れているか
- 接合部の状態
- 床・屋根の水平方向の強度
- 劣化の程度
診断結果は上部構造評点という数値で示されます。1.0以上であれば一応の安全性が確認された水準、1.0を下回ると倒壊の危険性があると判断されます。
私が手がけた燕市水道町の耐震リノベーションでは、耐震補強前の評点が0.43と、現行基準の安全ラインを大きく下回る状態でした。この数値をもとに補強計画を立て、改修後に評点1.0まで引き上げています。
診断を受けたら、必ず工事しなければいけないのかというとそんなことはありません。耐震診断はあくまで現状を把握するためのものです。診断結果を見て、今すぐ工事が必要か、優先順位をどうするか、場合によっては工事をしないという判断もあり得ます。
診断を受けることと、補強工事を行うことは別の判断です。建物の耐震診断は、健康診断と同じと考えて下さい。まず現状を知ることが、正しい判断への第一歩になります。
一般的な木造住宅の耐震診断にかかる費用は、建物の規模や調査内容によって異なりますが、数万円程度が目安です。調査自体は半日から1日程度で完了することが大半です。（自治体によっては補助制度がある場合がありますので、市や県のホームページを確認してみて下さい）
耐震診断は、おおむね以下の流れで進みます。
まず現地調査として、調査者が建物を訪問し、床下や天井裏を含めた各部の状態を確認します。図面がある場合はそれをもとに、ない場合は現地で寸法を測りながら建物の状況を把握していきます。
調査後、収集したデータをもとに耐震性能を計算し、診断結果としてまとめます。結果は評点という数値で示され、建物の現状がどの水準にあるかが明らかになります。
補強が必要かどうか、何をどう直すかは、その評点をもとに改めて判断することになります。
どこへ相談すれば良いのか
耐震性が気になったとき、相談できる窓口はいくつかあります。工務店、耐震診断士、設計事務所。それぞれ得意とすることが異なるため、自分の状況に合った相談先を選ぶことが重要です。
工務店に相談する
補強工事の具体的な方法や費用感を、実務に即して教えてもらえます。すでに工事をしたいという意向が固まっている場合は、工務店への相談が最も話が早い。ただし、工事が必要かどうかという判断よりも、どんな工事をするかという話に進みやすい傾向があります。
耐震診断士に相談する
建物の現状を数値で評価することを専門としています。今の家にどれくらいの耐震性能があるかを客観的に知りたい場合に適しています。ただし、診断結果をもとにどう判断するか、何を優先するかといった次のステップは、別途相談先を探す必要があります。
設計事務所に相談する
診断から補強設計、工事監理まで一貫して関わることができます。また、耐震だけでなく断熱改修や間取り変更など、複数の課題を同時に検討したい場合に適しています。工事を行うかどうかの判断も含めて相談できる点が、他の窓口との違いです。ただし、設計料が発生するため、工務店や診断士に比べてコストがかかります。
どの窓口が優れているということではなく、状況によって適した相談先は異なります。まず現状を数値で把握したいなら診断士、すぐに工事に動きたいなら工務店、何から始めればいいかわからない段階なら設計事務所、という使い分けが一つの目安になります。
相談前に用意しておくもの
耐震性について相談しようと思ったとき、事前に手元に揃えておくと話がスムーズに進む書類があります。必ずしも全部揃っている必要はありませんが、もし用意してあれば最初の相談の質が上がります。
建築確認済証・検査済証
建物が建築基準法に適合していることを証明する書類です。建築時に行政や審査機関から交付されます。建築年や構造の概要が記載されており、旧耐震・新耐震の判断にも使えます。紛失している場合は、市区町村の建築指導課で台帳記載事項証明書を取得できることがあります。
図面
平面図・立面図・構造図などがあると、建物の規模や構造を把握しやすくなります。ない場合でも相談は可能ですが、調査に時間がかかることがあります。古い住宅では図面が残っていないケースも多く、その場合は現地調査で図面を作成するところから始めることになります。
増築・改修の履歴
いつ、どこを、どのように変更したかがわかる資料があると、構造上のバランスを確認する手がかりになります。書類がなくても、記憶をもとに伝えるだけでも参考になります。増改築時に工事業者からもらった書類や写真があればそれらの資料から情報を読み取ることができます。
これらの資料が全て揃っていなくても、相談を先延ばしにする必要はありません。現地を見てはじめてわかることも多く、相談の場で一緒に整理していくことができます。まず連絡を取っていただくことが最初の一歩です。
